5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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